HVA ER FORSKJELLEN PÅ TILSTANDSRAPPORT OG TAKST?

Boligsalgssrapporten gir  en detaljert beskrivelse av den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand en bolig befinner seg i. Boligsalgssrapport kan leveres med og uten verditakst/areal.

Verditakst er en vurdering av markedsverdien på boligen på takseringsdagen, med hensyn tatt til beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold, evt. heftelser, bruksrettigheter utidsmessighet, m.v. 

En Boligsalgsrapport m/ verditakst/areal  anbefales ved omsetning av eiendommer.

BOLIGSALGSRAPPORT

Et utdrag av premissene for en Boligsalgssrapport (Tilstandsrapport) er som følger:

En tilstandsrapport er en tilstandsbeskrivelse utført i henhold til takstorganisasjonenes retningslinjer  og NS3424/3451. ”Nivå 1” er registreringsnivået, basert på kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger.

NS 3424 angir at Tilstandsgrader (Tg)  fra 0 - 3 skal benyttes for å angi grader av tilstandsvekkelse.

0 : ingen symptomer, 1 : svake symptomer, 2 : middels kraftige symptomer, 3 : kraftige symptomer.

Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert.

·        REFERANSE TIL NORSK STANDARD

Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse for byggverk, gir retningslinjer for hvordan en tilstandsrapport skal bygges opp og definerer begrepene som benyttes i en slik rapport.

En Nivå 1, Tilstandsregistrering baserer seg på visuelle observasjoner uten inngrep i konstruksjoner.

Rapporten omfatter en angivelse av Symptomer dvs. indikasjoner på hvilken Tilstand objektet befinner seg i, og angir Tilstandsgrader som gir uttrykk for i hvilken tilstand objektet befinner seg i forhold til et definert referansenivå. Den angitte tilstandsgraden referer seg bare til den delen av bygningsdelen, komponenten eller materialet som er beskrevet i den ledsagende teksten. I utgangspunktet vil referansenivået som legges til grunn, være slik bygningsdelen, komponenten eller materialet fremstod da den/det var nytt.

Den vanlige tilstandsrapporten omfatter ikke rapportering av Svikt dvs. negativt avvik fra det referansenivå  (dokumentasjon) som er lagt til grunn og omfatter heller ikke Konsekvensgrad i forhold til det definerte referansenivået. Derav følger at Risiko heller ikke blir rapportert. En utvidet rapport som omhandler ovennevnte problemstillinger er under utarbeidelse.

·        RAPPORTEN

Rapporten kan nok for mange virke svært teknisk. Hensikten er imidlertid å formidle budskapet om eiendommens tilstand på en fornuftig måte. Man søker å fortelle en bruker av rapporten om forhold av viktighet i huset. En Tilstandsgrad 3 i et materiale i en bygningsdel, behøver ikke å bety at tilstanden for hele bygningsdelen nødvendigvis behøver å være kritisk.

·        HENSIKTEN

En tilstandsbeskrivelse skal ha til hensikt å oppfordre bruker/leser til å foreta en mere kritisk gjennomgang av de anmerkte punktene og ytterligere undersøkelser vil svært ofte være nødvendige for det elektriske anlegget (Norsk El-Takst), piper og ildsteder (kommunens brann/feiervesen) og rørledninger (TV-inspeksjon).

Tilstandsbeskrivelsen kan også være et godt verktøy for dem som ønsker å få en praktisk beskrivelse av eiendommen, som igjen kan brukes til å lage en vedlikeholdsplan, for eksempel for gjennomføring av rehabiliteringsarbeider.

For lånegivere, som vanligvis yter langsiktige lån i forbindelse med finansiering av boligkjøp og som sikrer sitt lån mot pant i boligen, er det av stor betydning at pantet er i en tilstand som gjør at pantet står seg, selv etter mange år. Det er en klar fordel for en lånsøker at tilstandsrapporten gir et godt inntrykk av bygget og at dette fremstår som normalt solid og uten alvorlige feil/mangler.

·        FORHOLDET TIL BYGNINGSLOV OG FORSKRIFTER

Byggeforskriftene har endret seg ved flere anledninger etter at plan- og bygningsloven fra 1965 så dagens lys. I dag gjelder loven slik den var revidert i 1997. Byggeforskriftene fra 1969 ble endret i 1983, i 1985, i 1987 og igjen i 1997.

Aktørene i markedet skal være oppmerksomme på at avhendingsloven har bestemmelser om at eigedomen skal vere i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller medhald av lov. Det betyr at forskriftskrav som gjaldt da arbeidene ble utført skal være oppfylt, selv om selger ikke visste om at arbeidet var gjort i strid med det da gjeldene regelverket.

Den vanlige tilstandsrapporten omfatter ikke opplysninger om avvik fra byggeforskriftene.

·        Kombinerte takst- tilstandsrapporter

Det å kombinere en takst med en omfattende beskrivelse av objektet er den  nærmest ideelle løsningen i et salgsforhold.

·       Eierskifteforsikring

Forsikringsselskapene har i det siste sett på mulighetene for å lage en forsikring  som  kan dekke det økonomiske ansvaret en selger av en boligeiendom kan komme opp i som en følge av reglene i avhendingsloven.

I de fleste tilfellene kreves følgende forhold oppfylt:

Boligen må selges gjennom enten eiendomsmegler eller advokat

Det må foreligge en verditakst eller Boligsalgsrapport -sistnevnte gir i mange tilfeller rabatt på forsikringspremien

Selger må fylle ut og undertegne et egenmeldingsskjema om visse forhold ved eiendommen.

De forskjellige selskapene har divergerende vilkår, som endres noe etterhvert som man får erfaring med hvordan ordningen utvikler seg.

·        GYLDIGHET

Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering.

Rekvirenten oppfordres til å lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp.

Boligsalgsrapport

Det er under utarbeidelse til hvordan den nye Boligsalgsrapporten skal se ut.